Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Новости

Опубликовано 19.02.2019

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

 

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки. 

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.
Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно  расскажем — почему, и что с этим делать. 

 

– Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

 

– Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

 

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. 

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась. 

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. 

 

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка. 

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки: 

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

 

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

 

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. 
Читать полностью »

Новости

Опубликовано 18.02.2019

Что входит в общую площадь квартиры

 

Площадь — это то, на что мы в первую очередь обращаем внимание при выборе квартиры. Именно она влияет на цену, планировку и другие важные нюансы. Учитывая высокую ценность квадратных метров, важно сразу разобраться в типах площади.

Жилая площадь 

В неё входит площадь всех комнат, предназначенных проектом для постоянного проживания (спален, гостиных).

Полезная площадь квартиры 

Включает жилую площадь плюс площади балкона или лоджии и антресолей. Но исключает площади лестничных пролётов, пандусов и шахт лифта.

Общая площадь 

Представляет собой сумму площадей всех помещений в квартире: прихожей, коридора, кухни, столовой, гостиной, зала, спальни, ванной, туалета.

Всё понятно. В чём причина разногласий? 

Казалось бы, такие чётко сформулированные термины не должны вызывать споров, однако на практике выходит иначе. И причиной возникновения спорных моментов (часто решающихся только в суде) являются законодательные акты.

Законодательством РФ предусмотрено два документа, которые регламентируют все операции с недвижимостью:

Жилищный кодекс

Говорит о том, что в фактическую площадь квартиры входит сумма всех отдельных частей помещения, включая санузлы, но исключая внешние объекты (такие как балкон, веранда, терраса).

СНиП

Учитывает все помещения и внешние части, а также неотапливаемые кладовые, встроенные шкафы. Согласно СНиПу, даже площадь антресоли входит в общую площадь квартиры.

Как тут разобраться? 

Закон даёт нам два пути действия для подсчёта общей площади квартиры — исходя из целей его проведения. Ориентируйтесь на Жилищный кодекс и его терминологию в следующих ситуациях: 

  • Расчёт коммунальных платежей 
  • Получение льгот и компенсаций 
  • Внесение данных в налоговую базу
  • Определение размера имущественного налога 
  • Выделение муниципальной квартиры
  • Определение стоимости квартиры по договору долевого участия

То есть, если в общую площадь вашей квартиры хотят внести лишние метры, утверждайте, что за основу при таком расчете нужно брать Жилищный кодекс РФ.

Партнерский материал

Читать полностью »

Новости

Опубликовано 10.01.2019

В какое время года выгоднее покупать квартиру

 

Какие факторы влияют на стоимость квартиры? Традиционно это параметры самого жилья: метраж, планировка, отделка, состояние и расположение дома, инфраструктура. Ещё важно учитывать ситуацию на рынке: уровень и соотношение спроса и предложения, а также прогнозы по ним. 

Но есть ещё один интересный фактор — сезонность. Разобрались в плюсах и минусах каждого времени года на рынке жилой недвижимости.

Зима

К зиме на рынке недвижимости образуется неплохой запас выгодных предложений, тянущихся еще с осени. При этом покупательская активность в это время года — не самая высокая. А это значит, что есть шанс покопаться в большом количестве вариантов и найти интересные по цене.

Январь — лучшее время для зимней покупки недвижимости, так как конкуренция для покупателя с «живыми» деньгами минимальна: те, кто планирует брать ипотеку, на время праздников и выходных в банках выбиты из строя, другие потенциальные конкуренты отправились на каникулы за границу или просто занимаются личными делами, отложив квартирный вопрос на февраль.

Но есть и минус: приличная часть оставшихся с осени вариантов — не из разряда квартир мечты. Не самое удачное расположение, 13-ый этаж и угловые квартиры нравятся не всем, но это повод попросить скидку у застройщика

Весна

На деревьях распускаются почки, из зимней спячки выходят застройщики, оживает покупательская активность. И цены на недвижимость плавно растут. Так продолжается до конца мая. Таким образом, цена становится главным врагом весенних покупателей.

Но есть и большой плюс: в это время года рынок изобилует предложениями, и подобрать подходящий вариант становится в разы проще.

Лето

На смену пику весенней активности на рынок недвижимости приходит летнее затишье с его отпусками и отдыхом. Запас предложений еще в избытке, спрос падает, а за ним и цены на квартиры.

Июнь — идеальный месяц, чтобы выбирать жилье: найти квартиру мечты по подходящей цене становится более чем реально.

Осень

В этом сезоне всего в избытке — и спроса, и предложений. И хотя конкуренция велика, а цены ей соответствуют, в осеннем приобретении недвижимости есть особый плюс. К концу ноября из-за перенасыщения рынка предложениями и грядущим зимним затишьем многие девелоперы предоставляют привлекательные скидки и бонусы.

Как видите, у каждого сезона есть свои плюсы и минусы. Оцените их все и примите взвешенное решение.

Читать полностью »

Новости

Опубликовано 03.12.2018

Что даёт эксклюзивный договор с агентом?

 

Эксклюзивный договор — единственный способ заставить агента сделать максимум и защищать ваши интересы. Если агент этого не делает, расторгайте с ним договор.

 

Что такое эксклюзивный договор? 

Эксклюзивный договор — это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом.

Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента — заказчика, так и со стороны агентства — исполнителя. Клиент всецело доверяет агенту, а специалист, в свою очередь, должен организовать процесс и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. комиссионное вознаграждение за конечный результат. 

 

У качественного продукта есть цена 

Это не про деньги. В случае с эксклюзивным договором у клиента появляются не только права, но и обязанности перед экспертом. А это значит:

  • Слышать, что говорит эксперт
  • Доверять его мнению  
  • Дать ему свободу действия

Что делает эксперт? 

Если вы продаете недвижимость, то задача эксперта — не поиск покупателя по заявленной вами с потолка цифре.

Задача эксперта найти два ответа:

  • Можно ли продать объект по заявленной вами цене
  • Если нельзя, то сказать точно, по какой цене можно продать 

Для решения этих задач агент должен из объекта, который нравится только вам, сделать объект, который нравится покупателям. 

Для подкрепления доказательства максимальной цены за ваш объект агент должен собрать максимальное количество предложений о покупке в письменном виде.

Когда кто-то пишет, что агенты бесполезны, скорее всего, у них был печальный опыт работы с непрофессионалом.

Читать полностью »

Новости

Опубликовано 02.12.2018

Реклама недвижимости — не значит продажа недвижимости

 

В последние годы все застройщики, агентства недвижимости, а за ними и частные продавцы решили, что грамотная реклама — главный залог продажи недвижимости.

Появились даже термины «продающая реклама», «продающая страница», «продающие тексты». В этой статье мы развеем миф о «продающей рекламе».

Поговорим о назначении рекламы

Изначально реклама как инструмент продаж придумывалась для привлечения внимания покупателя. Все начиналось с ярких вывесок, потом появились рекламные объявления и блоки в средствах массовой информации. Мы сегодня не будем повторяться, что в рекламе недвижимости можно привлечь внимание только ценой, красивой картинкой интерьера и удобной локацией.

Любой рекламный канал создает поток обращений, которые сегодня выражаются в виде звонков, визитов на презентацию объекта, электронные заявки. На этом возможности отдела рекламы и заканчиваются.

Дальше в работу должен включаться отдел продаж

Недвижимость не является товаром первой необходимости, недвижимость — не товар спонтанного спроса. Это не пицца и даже не айфон. Процесс продажи состоит из нескольких последовательных переговоров, каждый из которых имеет свою цель для продавца.

Из чего состоит процесс продажи?

В классическом подходе можно выделить:

1. Прием звонка, опрос потенциального покупателя и диагностику

2. Отсев нецелевых клиентов по результатам опроса

3. Приглашение целевых клиентов на просмотр и презентацию объекта

4. Выявление потребности клиента

5. Демонстрация объекта с учетом выявленной потребности

6. Закрытие демонстрации

7. Устранение сомнений

8. Переговоры по цене 

 

Как можно увидеть, процесс продажи состоит из 8 пунктов. Но сегодня большинство компаний и частных лиц уверовали в термин «продающая реклама» до такой степени, что считают её чудодейственной пилюлей. И если звонит реальный покупатель, то он обязательно придет к решению сам, сам устранит свои сомнения, сам себя убедит в выгодности цены. А если покупатель этого не делает, значит реклама работает плохо.

Нет! Просто не надо убеждать себя в том, что в продажах недвижимости существует такое понятие, как «продающая реклама».

Реклама привлекает внимание и дает контакт потенциального клиента. Продажа — это отдельный процесс, основанный на последовательном прохождении определенных этапов. Игнорировать правила — означает проваливать продажу.

Читать полностью »

Новости

Опубликовано 30.11.2018

5 ошибок при назначении цены за свою недвижимость

 

Когда собственники жилья задумываются о его продаже, они чаще всего переоценивают достоинства своей квартиры и завышают цену. 

Эксперты выделяют 5 ошибочных аргументов, которыми руководствуются продавцы недвижимости. 

1

Сосед сказал, что продал свою квартиру за такие деньги!

Это самый распространенный способ оценки.

Никого не волнует факт, что сосед продал объект два года назад на другом рынке. Никто не задумывается о том, что люди склонны приукрашивать действительность и набивать себе цену.

2

Вот смотрите, соседи продают за такие деньги!

Извините, соседи не продают, а рекламируют недвижимость за такие деньги и уже больше года! 

Рекламные объявления соседей – не лучший способ определения ликвидной цены.

3

Я только в кухню вложил больше 1 млн рублей!!!

Типичная ситуация завышения стоимости своего ремонта в 2 раза. 

Пытаетесь продать свою отделку и ремонт с наценкой? Покупатель легко может рассчитать примерную стоимость ремонта, мебели и бытовой техники. И, вероятнее всего, он уже это сделал, потому что собирается делать ремонт по своему вкусу.

4

У меня по документам площадь меньше, я так специально сделал!

Вы серьезно?)

В типовом жилье это очень странный аргумент. А при продаже частного дома вы вредите быстрой продаже такой фразой: мало кто желает покупать частные дома и участки с «поддельными документами».

5

У нас элитный дом и особый район!

Генеральские дома, дома для прокуроров, дома для элиты академии наук, конечно, могут отличаться по качеству.

Покупатели готовы переплачивать за хороший дом и соседей, но не в 2 раза от рыночной цены. 

Читать полностью »

Новости

Опубликовано 29.11.2018

Какую квартиру выбрать — с отделкой или без

 

Что выгоднее — купить квартиру с отделкой или делать ремонт самому? Давайте считать. 

В объявлениях о продаже вы можете встретить несколько пометок о том, какая отделка выполнена в помещении. 

Черновая и «под чистовую»

Отделка, типичная для рынка первичной недвижимости. В квартирах с черновой отделкой застройщик выполняет необходимый минимум работ для сдачи дома в эксплуатацию. В отделке «под чистовую» добавятся подготовленные для финишных работ потолок, стены и пол.

Приобретая квартиру с такими видами отделки, можно рассчитывать на наличие:

  • входной двери
  • стеклопакетов и остеклённого балкона
  • стяжки пола
  • подводов ко всем коммуникациям
  • сантехники и проводки
  • оштукатуренных и выровненных поверхностей

Наличие сразу всех перечисленных пунктов — большая удача. В зависимости от выбранного дома и профессионализма застройщика список может несколько отличаться (к сожалению, не в плюс, а в минус).

Чистовая

Под квартирой с финишной отделкой подразумевается жилплощадь с базовыми отделочными материалами:

  • обоями или другим типом отделки для стен
  • ламинатом, линолеумом или другим напольным покрытием
  • облицованными плиткой санузлом и кухонной зоной

Такой вариант отделки встречается и на вторичном, и на первичном рынках. Второй случай — это исключительно инициатива девелопера для ускорения переезда жильцов в приобретённую квартиру.

Отделка под ключ

Это самый дорогой вариант. Здесь к выполненным финишным работам добавляется наличие готового дизайн-проекта и иногда меблировки. Всё чаще такое встречается не только во вторичке, но и на первичном рынке: отдельные девелоперы предлагают на выбор несколько вариантов декоративной отделки, а также кухонный гарнитур или полный комплект мебели.

Обратите внимание, у всех перечисленных видов отделки нет чёткого перечня проведённых работ, которого бы придерживались все. Поэтому, когда вы планируете приобретать квартиру (особенно на первичном рынке), уточните, что именно будет входить в отделку.

Сколько стоит? 

Разница между стоимостью квартиры без отделки и варианта под ключ составит примерно 300 000 рублей.

В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена за квадрат чистовой отделки в эконом-классе — 6–8 тысяч рублей, в комфорт-классе — от 10 тыс. рублей.

Самостоятельный ремонт квартиры обойдется вам от 4 тысяч рублей за квадратный метр.

Когда лучше выбрать квартиру без отделки?

Если в вашем распоряжении есть необходимое для ремонта время и деньги, подумайте о варианте с черновой отделкой (актуально как для первички, так и для вторички). Помещение, адаптированное под вкусы и потребности своих владельцев, станет лучшей наградой в этом случае.

Кстати, часто на вторичном рынке недвижимости под косметическим ремонтом прячут явные дефекты помещения. Так что мало того, что вы заплатите больше, так еще и придется что-нибудь пределывать за свой счет. 

Когда выгоднее купить квартиру с ремонтом?

Если на самостоятельную отделку не хватает времени, финансов или желания, проще переплатить за готовую. К тому же, вариант с финишной или чистовой отделкой максимально выгоден, когда:

  • Жилплощадь берётся в ипотеку. Сумма выплат по кредиту повысится незначительно, зато заехать в квартиру можно будет гораздо быстрее.
  • Помещение покупается для сдачи в аренду. В этом случае владелец сможет сразу начать зарабатывать на квартире.

Новости

Опубликовано 29.11.2018

Прописка в квартире: 5 главных мифов

 

Регистрация по месту жительства — обязательный пункт в паспорте гражданина Российской Федерации. Несмотря на всю официальность и урегулированность законом, этот штамп окутан паутиной слухов и мифов. 

Миф №1. Прописал — уже не выселишь 

Вы дали мужу, подруге, троюродной тётке жены или кому-то ещё право постоянной регистрации в своей квартире, и теперь всё — ни выписать, ни выселить этого человека нельзя. Даже по суду. Особенно нельзя это сделать, если речь идёт о бывших супругах или тех, у кого нет своего жилья.

Как на самом деле

В действительности сделать это, конечно же, можно двумя способами: 

  • По вашей просьбе человек сам снимается с регистрационного учёта.
  • Человека выписывают органы регистрационного учёта, основываясь на решении суда. Второй вариант актуален для случаев, когда выписываемый отказывается сделать это добровольно.

Прописка даёт только право проживания. Все остальные права — за собственником жилья.

Миф №2. Нельзя продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние 

Если вы зарегистрировали в квартире несовершеннолетних, то с продажей жилья придется повременить до наступления тем 18 лет. Даже в крайних случаях никто не сделает для вас исключения и не одобрит сделку.

Как на самом деле?

В действительности дело обстоит так: если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, собственник может продать имущество в обычном порядке, никаких дополнительных документов или разрешений не понадобится. Главное, чтобы ребенок после этого был зарегистрирован по новому месту жительства. 

А вот если у несовершеннолетнего есть право собственности на продаваемое имущество, то сначала нужно получить согласие органов опеки (и это не что-то из ряда вон выходящее) и только потом заниматься сделкой купли-продажи.

Миф №3. В квартире можно прописаться через интернет без участия собственника 

Ходят слухи, что в квартире без вашего ведома теперь может зарегистрироваться посторонний человек. А всё из-за упрощения порядка регистрации по месту жительства на основании постановления Правительства РФ от 5 февраля 2016 года. Сдал квартиру, а в ней раз — и прописались через интернет. 

Как на самом деле?

Да, идти в органы регистрационного учёта, чтобы подать документы на прописку, теперь не нужно. Но заявление от собственника жилья в пакете документов никто не отменял. Если хозяин квартиры его не писал, никто в его квартире зарегистрироваться не сможет. Каким бы способом ни подал документы.

Миф №4. Чтобы прописаться, надо заплатить госпошлину 

Вы где-то слышали, что за регистрацию нужно заплатить госпошлину – 1% от минимальной заработной платы. А ещё у одной знакомой собственник попросил госпошлину 3 000 за оформление временной регистрации в съёмной квартире.   

Как на самом деле?

Несколько лет назад госпошлину за прописку отменили, и теперь она не взимается с граждан Российской Федерации. Не важно – постоянная или временная регистрация. Прописаться можно бесплатно. Если вас убеждают, что за регистрацию нужно платить, помните: это мошенник.

А вот для иностранных граждан в некоторых случаях эта услуга действительно платная – 350 рублей.

Миф №5. В своей квартире обязательно нужно прописаться 

Вы приобрели новое жильё. Теперь, не теряя времени, нужно отправляться и регистрироваться в нём. В противном случае придется платить огромный штраф за нарушение сроков. 

Как на самом деле?

Регистрация и право собственности никак между собой не связаны. У человека в собственности может находиться сразу несколько квартир, но прописаться он сможет только в одной из них или даже вообще в другой (у родителей, например).

Право на прописку в собственном жилье ни к чему не обязывает хозяина квартиры. Главное, чтобы у него вообще было определено место жительства.

Новости

Опубликовано 28.11.2018
Читать полностью »